Anunciado pela primeira vez em setembro de 2025, foi finalmente publicado no passado dia 20 de maio o Decreto-Lei 97/2026, depois de um percurso arrastado pelo Parlamento e em execução da autorização legislativa por este dada ao Governo (Lei 9-A/2026) já publicada em 6 de março p.p., que aprova diversas medidas transversais de desagravamento fiscal de incentivo à construção, reabilitação e venda de imóveis para habitação e ao arrendamento habitacional.
Altera, em conformidade, os Códigos do IVA, IRS, IMT e o Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF), criando ainda
– o regime de restituição parcial do montante equivalente ao IVA suportado em empreitadas de construção de imóveis para habitação
– o regime simplificado de arrendamento acessível (RSAA)
– o regime dos contratos de investimento para arrendamento (CIA)
As medidas abrangem a oferta de habitação até ao valor considerado moderado, seja o preço de compra da habitação, até ao limite superior do 2º escalão da tabela de IMT prevista no art. 17.º/1/b) do respetivo Código para aquisição de prédio urbano destinado exclusivamente a habitação própria e permanente, atualmente € 660.982, seja o valor da renda, até 2,5 vezes o salário mínimo nacional atual (€ 2.300), limites que podem ser atualizados por portaria de acordo com o fator de atualização das rendas apurado pelo INE (sem prejuízo da opção pela aplicação de regime mais favorável).
Destacando…:
- IRS e IRC
- Redução para 10% da taxa de tributação autónoma de IRS aplicável a rendimentos prediais decorrentes de contratos de arrendamento destinados exclusivamente a habitação com renda moderada, incluindo contratos de arrendamento já em curso, exceto se aplicável taxa mais favorável (efeitos de 1/1/2026 a 31/12/2029);
- Consideração em 50% dos rendimentos prediais obtidos por sujeitos passivos de IRC ou por sujeitos passivos de IRS da categoria B com contabilidade organizada decorrentes de contratos de arrendamento destinados exclusivamente a habitação com renda moderada (em efeitos de 1/1/2026 a 31/12/2029);
- Exclusão de tributação em IRS das mais-valias imobiliárias quando haja reinvestimento em imóveis destinados ao arrendamento para habitação cuja renda seja moderada, entre 24 meses antes e 36 meses após a data da realização (efeitos de 1/1/2026 a 31/12/2029);
- Aumento progressivo do limite da dedução em sede de IRS das rendas pagas pelos arrendatários no âmbito de contratos de arrendamento habitacional, sendo o limite de 900 € em 2026 e de € 1000 em 2027.
- IVA
- Aplicação da taxa reduzida de IVA de 6% nas empreitadas de construção e reabilitação de imóveis destinados a habitação própria e permanente (HPP) ou a arrendamento habitacional, prevista na nova Verba 2.42 da Lista I anexa ao código, que cessa a sua vigência em 31/12/2032:
«2.42 – As empreitadas de construção ou reabilitação de:
2.42.1 – Imóveis que se destinem à venda para habitação própria e permanente do adquirente ou imóveis que se destinem exclusivamente ao arrendamento habitacional, cujo preço de venda ou valor de renda mensal não exceda os limites a que se referem os n.ºs 2 e 3 do artigo 2.º do Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio.
Os termos e as condições para a aplicação desta verba são estabelecidos em legislação especial.
2.42.2 – Prédios urbanos ou frações autónomas de prédios urbanos para arrendamento habitacional ou arrendamento para subarrendamento habitacional abrangidos pelo regime de contratos de investimento para arrendamento aprovado em anexo ao Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio.»
A verba 2.42.1 e o respetivo regime previsto aplicam-se às empreitadas de construção ou reabilitação relativas a operações urbanísticas cuja iniciativa procedimental se inicie no período compreendido entre 25/09/2025 e 31/12/2029 e cuja exigibilidade do imposto ocorra a partir de 1 /1/2026.
O regime aplicável à Verba 2.42.1 e à regularização do IVA liquidado à taxa reduzida por incumprimento das condições inerentes consta dos artigos 10.º e 11.º e do Anexo II do diploma.
- IMT
- Aplicação da taxa de IMT de 7,5% ao adquirente não residente na aquisição de prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano destinado exclusivamente a habitação, sem qualquer isenção ou redução, exceto se tiver sido considerado residente ou se torne residente no prazo de 2 anos, ou o imóvel se destine a arrendamento para habitação com renda moderada no prazo de 6 meses contados da aquisição e seja arrendado em, pelo menos, 36 meses seguidos ou interpolados nos primeiros 5 anos (sem prejuízo da aplicação da taxa de 10% às pessoas/entidades previstas no n.º 4);
- Aumento do prazo de pagamento do IMT, que pode ser efetuado no próprio dia da liquidação ou nos 30 dias seguintes (mas sempre até à celebração da escritura);
- Benefícios fiscais na primeira aquisição de habitação a custos controlados para HPP
– Isenção de IMT na aquisição cujo valor para liquidação não exceda € 330 539 (valor máximo do 1º escalão da tabela da alínea b) do n.º 1 do art. 17.º e aplicação das taxas previstas na mesma tabela na aquisição que exceda tal valor;
– Redução do Selo devido, até à sua concorrência, com o limite resultante da aplicação da taxa da verba 1.1 da TGIS ao valor de € 330 539.
Estes benefícios, de que estão excluídos os adquirentes que sejam titulares de direito de propriedade, ou de figura parcelar desse direito, sobre prédio urbano habitacional à data da transmissão ou em qualquer momento nos 3 anos anteriores, dependem de deliberação da assembleia municipal.
- Regime simplificado de arrendamento acessível (RSAA)
- Aplica-se a
– Contratos de arrendamento, arrendamento para subarrendamento habitacional e subarrendamento habitacional de prédios urbanos ou mistos, relativos a frações autónomas ou partes de prédio urbano ou misto suscetíveis de utilização autónoma, bem como os relativos a partes de habitação situadas nos mesmos (para residência permanente, no mínimo de 3 anos, ou para residência temporária, no mínimo de 3 meses, neste caso se o inquilino tiver domicílio fiscal em concelho distinto do locado)
– Programas aprovados pelos municípios e entidades intermunicipais tendo por finalidade o incentivo à oferta de habitação na modalidade de arrendamento acessível.
- A renda mensal deve ser igual ou inferior ao limite máximo por tipologia a definir em portaria, tendo por base 80% da mediana de valores de renda divulgada pelo INE para o concelho do locado, e podendo tomar em consideração as características dos imóveis, designadamente o nível de eficiência energética e a disponibilidade de estacionamento privativo (limites atualizáveis automaticamente com base no fator de atualização das rendas);
- Isenção de IRS ou IRC dos rendimentos prediais dos contratos de arrendamento habitacional, arrendamento para subarrendamento habitacional e subarrendamento habitacional. Caso o contribuinte opte pelo englobamento dos rendimentos prediais, os rendimentos isentos devem ser também englobados para efeito de determinação da taxa aplicar aos demais rendimentos (regime que se mantém em caso de renovação contratual ou de transmissão do locado).
Para o efeito, o senhorio deve submeter cópia do contrato e comprovativo da sua comunicação no portal das finanças na plataforma eletrónica disponibilizada pelo IHRU, até ao dia 15 de janeiro do ano seguinte ao da celebração do contrato.
O RSAA produz efeitos a 1 de setembro p.f., data em substitui o programa de apoio ao arrendamento e o regime dos contratos de desenvolvimento para a habitação, revogando os diplomas que os aprovaram (Decretos-Leis 68/2019, ambos de 22/5).
- Contratos de investimento para arrendamento (CIA)
- Regime destinado a investidores que pretendam investir na construção, reabilitação ou aquisição de imóveis destinados a arrendamento ou arrendamento para subarrendamento habitacional, garantindo-lhes um conjunto de benefícios fiscais, por um período até 25 anos, produzindo efeitos a partir de 1 de setembro p.f.
Os CIA são celebrados entre o investidor e o IRHU e definem os benefícios a atribuir, os limites de renda aplicáveis e a possibilidade de atualização anual da renda, de acordo com os coeficientes de atualização legais aplicáveis à data da celebração do CIA, identificando ainda os imóveis que constituem o seu objeto e a área de construção de edifícios prevista.
- Os benefícios fiscais consistem em:
– Isenção do IMT na aquisição de terrenos para construção e outros prédios urbanos para construção ou reabilitação de edifícios destinados, bem como de prédios urbanos ou mistos ou frações autónomas para arrendamento habitacional ou arrendamento para subarrendamento habitacional (dependente de deliberação da assembleia municipal)
– Isenção do imposto do selo, relativamente à transmissão dos imóveis referidos acima
– Isenção do IMI por um período de até 8 anos, a contar do ano da aquisição (dependente de deliberação da assembleia municipal)
– Redução de 50% da taxa de IMI pelo período remanescente de vigência do CIA (dependente de deliberação da assembleia municipal)
– Taxa de IVA reduzida, prevista na verba 2.42.2 da lista I anexa ao CIVA
– Isenção do adicional ao IMI durante o período de vigência do CIA
– Restituição de 50% do IVA suportado em serviços de arquitetura e engenharia, projetos e estudos relativos à construção ou reabilitação dos imóveis
– Redução de 50% da taxa prevista na verba 29.2 da TGIS, em função da proporção dos ativos detidos pelo organismo de investimento alternativo objeto de contratos abrangidos pelo CIA.
Consulte aqui o Decreto-Lei 97/2026.
